كتب هانى الحوتى

حددت الهيئة العامة للرقابة المالية، ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، والمعنية بيع حصص عقارية للمواطنين، بهدف دعم نمو القطاع العقاري، وتقديم أداة استثمارية مناسبة للراغبين في الاستثمار العقاري، ويقدم "اليوم السابع" أبرز الأسئلة والأجوبة عن منصات صناديق الاستثمار العقاري.

ج- آلية تساعد الأفراد على الاستثمار في حصص ملكية على المشاع في وحدات عقارية من خلال وثائق استثمار تطرحها صناديق استثمار عقارية عبر منصات رقمية حاصلة على رخصة ترويج وتغطية اكتتاب وكذلك تلقي الاكتتابات أو استردادها، وعرض البيانات والمعلومات اللازمة لإتمام هذه التعاملات.

وتوفر هذه المنصات كافة الافصاحات اللازمة للمستثمرين لمتابعة استثماراتهم والإعلان عن تسعيرها دورياً وفقاً للقيمة المحتسبة من جهات مرخصة من الهيئة وباتباع معايير التقييم المعتمدة من الهيئة.

ح- الهدف من وضع إطار قانوني شامل ينظم عمل كافة المنصات الرقمية المخصصة للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، هو توفير بيئة استثمارية آمنة وشفافة وفعالة، ما يترتب عليه ضرورة توفيق أوضاع النماذج الموجودة بالفعل من منصات الاستثمار العقاري، وإتاحة الفرصة لمقدمي المشروعات العقارية التعرف على متطلبات عرض هذه المشروعات على المستثمرين عبر المنصات الرقمية المرخصة من الهيئة من خلال صناديق الاستثمار العقاري.

ج- الحصول على الترخيص من الهيئة العامة للرقابة المالية، للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، إذ ألزمت الضوابط المنصة بتسجيل الراغب في الاستثمار بعد التحقق من توافر شروط التسجيل، وأهمها اجتياز اختبار المعرفة المعد من المنصة والمعتمد من الهيئة بعد اطلاعه على مواد تعريفية وتعليمية عن الأداة الاستثمارية المتاحة والمخاطر ذات الصلة من خلال المنصة.

كما تلتزم المنصة بتوفير قنوات دفع وتحصيل رقمية مؤمنة وحاصلة على الموافقات اللازمة، وفتح الحسابات اللازمة وفقًا لآلية العمل المحددة لدى شركة الإيداع والقيد المركزي، وتسجيل صندوق الاستثمار العقاري على المنصة بعد ترخيصه من الهيئة، ويتم الاكتتاب والاسترداد وفقًا لمذكرة معلومات مختصرة معتمدة من الهيئة تنشر على المنصة، تتضمن الحد الأدنى المقبول لنجاح الاكتتاب في كل إصدار على حدة، فضلاً عن الإعلان عن ملخص دراسة الجدوى للمشروعات المقدمة من كل صندوق.

ج- لإتاحة سبل التواصل بين المستثمرين ومقدمي المشروعات المستثمر فيها، ألزمت المنصة بإتاحة قنوات اتصال دائمة بين صناديق الاستثمار العقاري والمسجلين على المنصة للرد على كافة استفساراتهم ومتابعتهم، مع الالتزام بسرعة الرد على أي استفسارات ترد من المسجلين على المنصة فور تلقي الاستفسار وإمساك سجل بالشكاوى الواردة للمنصة ونتائج دراستها، وموافاة الهيئة بتقرير ربع سنوي عن هذه الشكاوى ونتائج دراستها، مع اعتماد كافة البرامج والأنظمة الإلكترونية والبنية التحتية للتطبيقات وقواعد البيانات المستخدمة في المنصة من الهيئة.

كما ألزمت هذه المنصات بالإفصاح عن المعلومات الهامة للمستثمرين التي يجب الاطلاع عليها قبل التسجيل والاستثمار، مثل شروط التسجيل على المنصة، وبيانات مدير المنصة، وآلية التعامل مع الشكاوى، وتسوية المنازعات، ومخاطر التشغيل، وآلية استرداد الأموال حال التراجع عن الاستثمار قبل غلق باب الاكتتاب أو عدم تغطية الحد الأدنى، بالإضافة إلى توفير افصاحات للمستثمرين لمتابعة استثماراتهم مثل الإفصاح عن معلومات خاصة بإصدارات الصندوق، ومنها مذكرة المعلومات المختصرة المعتمدة من الهيئة، والقوائم المالية السنوية والدورية للصندوق ومواعيد وقيمة الأقساط إن وجدت.

ج- ألزمت الرقابة المالية، المنصات بالإفصاح عن محاضر جماعة حملة الوثائق بعد التصديق عليها من الهيئة والزيادات المتتالية المقررة لحجم الإصدار، وعن حجم الإصدار الحالي، وعدد الوثائق القائمة وشروط التنفيذ على الوثيقة في حالة الإخلال، بجانب تقرير نصف سنوي عن صافي قيمة وثيقة الاستثمار، وفقاً للتقييم الصادر عن شركة خدمات الإدارة بالاستعانة بأحد خبراء التقييم المسجلين لدى الهيئة بشأن تقييم الأصول، على أن يتضمن التقييم إفصاح مقارن عن صافي قيمة وثيقة الاستثمار عن فترتين ماليتين وأسباب أي تغيير بالزيادة أو النقصان.

وكذلك الإفصاح عن ملخص دراسة الجدوى الاقتصادية المعدة من مدير الاستثمار عن كل مشروع مستهدف، على أن تتضمن القيمة العادلة للأصول وفقاً لتقرير تقييم صادر من أحد خبراء التقييم العقاري المسجلين لدى الهيئة، وبيان القيمة الشرائية والمبررات في حالة زيادة القيمة الشرائية عن القيمة العادلة، والأصول العقارية التي تم بيعها وقيمتها السوقية وفقاً لتقرير التقييم وقيمة البيع وبيان المبررات في حالة انخفاض القيمة البيعية عن القيمة السوقية.

بالإضافة إلى توزيعات الأرباح وتواريخ استحقاقها وبيان وثائق التأمين على العقارات محل الاستثمار وأي أحكام قضائية، أو أحكام تحكيم، أو مشهرات، أو قرارات نزع ملكية، أو أي سندات تنفيذية أخرى، تؤثر على الوضع القانوني للعقارات المستثمر فيها، أو على القرار الاستثماري للمستثمرين، بجانب أي مخالفة للسياسة الاستثمارية لم يتم حلها خلال أسبوع من تاريخ حدوثها وتحديث موقفها أسبوعياً.

مع الإفصاح عن كافة الأحداث الجوهرية المرتبطة باستثمارات الصندوق وأي التزامات مستجدة أو غير متوقعة على الإصدار ومن بينها قيام الصندوق بالاقتراض، وأي معلومات جوهرية تخص العقارات محل الاستثمار، وأي بيانات أو معلومات أو مستندات أخرى تقررها الهيئة.

ج- توفر المنصة نموذج طلب اكتتاب رقمي يتضمن إقراراً صريحاً من المستثمر بقبوله للمخاطر المرتبطة بالاستثمار في وثائق الصندوق، وفتح حساب بنكي مخصص لتلقي الاكتتاب لكل إصدار، وإصدار إشعار إلكتروني تفصيلي للمكتتب بنجاح عملية التحويل، وذلك بهدف إتمام عملية الاكتتاب عن بعد بطريقة آمنة واثبات الملكيات بآلية الكترونية ومركزية.

مع إلزام المنصة برد الأموال فوراً إلى المستثمرين في حالة تراجع المستثمر عن الاكتتاب في الفترة المحددة لذلك أو عدم تغطية الاكتتاب للحد الأدنى المطلوب لنجاح الطرح، مع وجود مؤشر إلكتروني لنتائج تغطية الاكتتاب بشكل مستمر وشفاف للمستثمرين، وإرسال إشعار إلكتروني إلى كل مكتتب فور إتمام عملية الاكتتاب بنجاح، ويجب على المنصة إخطار شركة الإيداع والقيد المركزي ببيانات حملة الوثائق المكتتبين فيها، لتسجيل ملكيتهم للوثائق، وإتاحة إصدار وثيقة استثمار رقمية لكل مكتتب فور صدورها.

وفي جميع الأحوال يلتزم كل طرف من أطراف المنصة بعدم الإفصاح عن أي بيانات أو معلومات لا تتفق وحقيقة الواقع، وتحري الدقة فيما يُعلن من أخبار، ويقع على عاتقه مسئولية تعويض المتضررين من النشر.

ج- بغرض إتاحة امكانية تخارج لحملة الوثائق من الاستثمار قبل نهاية مدة الصندوق، نظم القرار ضوابط  استرداد الوثائق عن طريق صندوق الاستثمار العقاري فيكون وفقاً للضوابط والشروط الواردة بمذكرة المعلومات المعتمدة من الهيئة، ويجوز لشركة الصندوق تمويله من السيولة المتاحة، أو تلقي طلبات شراء جديدة في صورة اكتتابات أو قروض.

كما نظم القرار تمكين شركة الصندوق من الاستجابة لطلبات الاسترداد في حدود الحد الأقصى المسموح به قانوناً وهو 20% من إجمالي الوثائق المصدرة، مع إلزام شركة الصندوق بعدم الاحتفاظ بالوثائق التي تحصل عليها نتيجة الاسترداد لأكثر من سنة ميلادية واحدة، ويجب على الشركة التصرف في هذه الوثائق للغير وفقاً للنماذج الإلكترونية المعتمدة من الهيئة، أو أن يتم تخفيض حجم الصندوق أو الإصدار خلال هذه السنة بإعدام هذه الوثائق.

ولا يكون لهذه الوثائق أي حقوق في التصويت أو الأرباح، خلال فترة احتفاظ شركة الصندوق بالوثائق المستردة، وتُستنزل من النصاب اللازم للتصويت في جماعة حملة الوثائق، تجنباً لتعارض المصالح.

كما تلتزم المنصة بتوفير النماذج الإلكترونية المعتمدة من الهيئة واللازمة لعملية استرداد الوثائق، ويجب أن تتضمن هذه النماذج بيانات حامل الوثيقة الراغب في الاسترداد، وعدد الوثائق المطلوب استردادها، ومواعيد وقيمة الأقساط المستحقة إن وجدت، وصافي قيمة الوثيقة وفقاً لآخر قيمة محتسبة من شركة خدمات الإدارة.