دبي: «الخليج»

أصدرت «جيه إل إل»، أحدث تقاريرها حول أداء سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة خلال الربع الأول من عام 2024، والذي أشارت فيه إلى زيادة الطلب من قبل المستثمرين داخل سوق الوحدات السكنية في دولة الإمارات على خلفية استحداث منتجات مبتكرة، وتوفير خيارات دفع جذابة فضلاً عن التحديثات الأخيرة التي تم تطبيقها على متطلبات الإقامة الذهبية.

وبحسب التقرير، شهد سوق الوحدات السكنية في دبي بداية قوية في العام الجديد، إذ تم إنجاز نحو 10,000 وحدة سكنية خلال الربع الأول من العام، ليرتفع إجمالي المعروض إلى 729,000 وحدة.

ومن المقرر أن تشهد الأشهر التسعة المتبقية من العام تسليم 25,000 وحدة إضافية في دبي، أغلبها شقق سكنية في مناطق متميزة مثل مدينة محمد بن راشد والخليج التجاري وقرية جميرا ودبي لاند.

وفي أبوظبي، شهدت الإمارة معدلات إنجاز مطردة بتسليم 1,600 وحدة سكنية ومن المرتقب إضافة 6,000 وحدة بحلول نهاية العام.

• نمو قوي

قال فراز أحمد، مدير قسم الأبحاث في «جيه إل إل»- الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: «استمر قطاع الوحدات السكنية خلال الربع الأول من العام في تحقيق مستويات نمو قوية، إذ زاد حجم معاملات بيع الوحدات السكنية في دبي بنسبة 20% مقارنة بحجم المعاملات في نفس الفترة من العام الماضي، بينما شهدت أبوظبي زيادة بنسبة 17% مع تزايد الإقبال على الشقق السكنية مقارنةً بالفلل ووحدات التاون هاوس. ومع ذلك، أدى ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء إلى تحول تركيز المطورين نحو المواقع الثانوية واستهداف العقارات ضمن النطاق السعري البالغ مليوني درهم، ما يُمكن المشترين من استيفاء الحد الأدنى الذي يؤهلهم للحصول على الإقامة الذهبية».

وفي دبي، سجلت أسعار المبيعات والإيجارات زيادات سنوية بنحو 21%. وسجلت إيجارات الشقق زيادة سنوية كبيرة بواقع 22% متجاوزة معدل نمو إيجارات الفلل البالغ 14%. بينما ظل الطلب على الفلل قوياً مع ارتفاع ملحوظ بنسبة 22% في أسعار البيع مقارنة بالعام الماضي. وفي أبوظبي، سجلت أسعار المبيعات زيادة بمتوسط 7%، في حين ارتفعت أسعار الإيجارات بمتوسط 4% خلال نفس الفترة. وعلى غرار دبي، سجلت الشقق في أبوظبي ارتفاعاً في الإيجارات بنسبة 5% مقارنة بالفلل، بينما ارتفعت أسعار بيع الفلل في أبوظبي بنسبة 9% مقارنة بالعام الماضي.

• أداء إيجابي

شهدت دبي خلال الربع الأول الماضي، افتتاح عدد من الفنادق الجديدة أغلبها من الفنادق فئة الخمس نجوم في مناطق مميزة مثل الخليج التجاري وزعبيل وميناء سعيد، وأضافت تلك الفنادق نحو 2,000 غرفة ليرتفع إجمالي الغرف إلى 155,000 غرفة.

ومن المتوقع إضافة 5,000 غرفة أخرى من فئة الأربع نجوم والخمس نجوم في الإمارة خلال بقية أشهر العام. وفي المقابل، ظل معروض الفنادق في أبوظبي مستقراً نسبياً عند 32,500 غرفة، مع توقع إضافة 500 غرفة إضافية خلال العام.

وبحسب دائرة السياحة بدبي، استقبلت المدينة نحو 3.67 مليون زائر في شهري يناير/ كانون الثاني وفبراير/ شباط، ما يعكس زيادة ملحوظة بواقع 18% مقارنة بالعام السابق.

وبرزت أوروبا الغربية وجنوب آسيا ودول مجلس التعاون الخليجي كأكبر الأسواق المصدرة للزوار، إذ مثلت مجتمعة نسبة 53% من إجمالي عدد الزوار. وساعدت هذه الزيادة في عدد الزوار على تحقيق نمو بنسبة 5% في متوسط الأسعار اليومية، ليصل إلى 226 دولاراً، ما أدى إلى زيادة العائد لكل غرفة متاحة بنسبة 5% مقارنة بالعام الماضي، ليصل إلى 185 دولاراً.

وقد تأثر أداء الفنادق في أبوظبي بالطلب القوي على قطاع السياحة وجدول الفعاليات المتنوع وتحسين جودة الربط والاتصال. وخلال الفترة من بداية العام حتى مارس/ آذار 2024، بلغت نسبة الإشغال على مستوى المدينة 81%، وارتفع متوسط الأسعار اليومية بواقع 8% مقارنة بالعام الماضي، ليصل إلى 161 دولاراً. كما سجل العائد لكل غرفة متاحة نمواً كبيراً بواقع 17% ليصل إلى 130 دولاراً مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي.

• مساحات مكتبية

وشهد سوق المساحات المكتبية في دبي خلال الربع الأول من 2024، إنجاز عدد محدود من المشاريع المكتبية والتي أضافت نحو 17,000 متر مربع، وبذلك يكون إجمالي المعروض في هذا السوق أكثر من 9.2 مليون متر مربع.

ومن المتوقع تسليم نحو 38,000 متر مربع من المساحات المكتبية خلال الفترة المتبقية من العام. ورغم أن المعروض القادم في دبي خلال العام لا يزال محدوداً، من المتوقع أن يسهم تنفيذ خطط التوسع في المناطق الحرة القائمة ومشاريع التطوير التجارية التي سبق الإعلان عنها في التخفيف تدريجياً من الضغط على المعروض على المدى الطويل.

وفي العاصمة أبوظبي، حافظ المعروض على استقراره عند 3.94 مليون متر مربع خلال الربع الأول، ومن المقرر إضافة مساحة 79,000 متر مربع خلال بقية العام.

واستمر الطلب على المساحات المكتبية في الحفاظ على قوته مع وجود نشاط ملحوظ من جانب المستأجرين من الشركات الذين أظهروا تفضيلاً للمساحات المجهزة على خلفية تراجع مساهمات الملاك في النفقات الرأسمالية. ولا يزال المستأجرون يعانون بعض الصعوبات في الحصول على شروط تأجير مناسبة بسبب انخفاض المعروض وارتفاع الإيجارات واحتدام التنافس، لاسيما داخل منطقة الأعمال المركزية.

• ارتفاع

وارتفعت إيجارات المساحات المكتبية في دبي وأبوظبي ارتفاعاً كبيراً في الربع الأول من عام 2024، إذ زاد متوسط إيجارات الفئة «أ» في منطقة الأعمال المركزية بدبي بنسبة 22% مقارنة بالعام الماضي، مسجلاً 2600 درهم للمتر المربع سنوياً. وأدى الارتفاع الكبير في نشاط التأجير إلى تراجع معدل الشواغر داخل منطقة الأعمال المركزية من 11% العام الماضي إلى 8% في العام الحالي.

وبالمثل، ارتفع متوسط إيجارات الفئة «أ» على مستوى مدينة أبوظبي بنسبة 14% خلال نفس الفترة، مسجلاً 2045 درهماً للمتر المربع سنوياً، في حين استقر معدل الشواغر على مستوى العاصمة عند 22%.

• مراكز تسوق

نظراً لقلة المساحات المتاحة داخل مراكز التسوق الإقليمية الكبرى الرئيسية، تركز العلامات التجارية المحلية والمفاهيم المحلية الخاصة على مراكز التسوق المحلية الصغيرة، وهو ما يدفع مطوري منافذ التجزئة المتخصصة إلى النظر في تطوير مفاهيم محلية صغيرة في مواقع بارزة، وتصميمها بشكل خاص لاستيعاب العلامات التجارية الحصرية.

ومن أجل الحفاظ على القدرة التنافسية، يدرس الملاك في دبي مشاريع تجديد وإعادة تطوير مراكز التسوق القائمة إلى جانب استحداث مفاهيم تجريبية مبتكرة لتعزيز الإقبال على تلك المشاريع. وفي الوقت نفسه، يمنح مطورو منافذ التجزئة في أبوظبي الأولوية للابتكار والخروج عن المألوف من أجل تجنب التكرار في مزيج المستأجرين، وتحسين تجربة الزوار بشكل عام. ومن الملاحظ أن السوق في المدينتين يسعى لمواكبة اتجاهات التكنولوجيا والتجارة الإلكترونية من أجل تحسين تجارب التسوق عبر الإنترنت وفي المتاجر.

وفي الربع الأول من عام 2024، تم إنجاز نحو 12,000 متر مربع من إجمالي مساحة التجزئة القابلة للتأجير في دبي، وبذلك يستقر إجمالي المعروض الحالي دون تغيير إلى حد كبير عند 4.8 مليون متر مربع. ومن المتوقع إنجاز نحو 104,000 متر مربع من منافذ تجزئة خلال بقية العام. وعلى صعيد آخر، لم تشهد العاصمة إنجاز أي مشاريع تجزئة كبرى، إلا أنه من المتوقع إنجاز نحو 17,000 متر مربع من مساحات التجزئة خلال هذا العام.

• مناطق صناعية

ونجحت الاتفاقية التجارية الجديدة التي وقعتها كل من الهند والإمارات إلى جانب تطوير منشأة تخزين مرتقبة تحت اسم «بهارات مارت»، في احتفاظ المنطقة الحرة بجبل علي (جافزا) بمكانتها كمنطقة حرة راسخة للتجارة الدولية في دولة الإمارات. وشهدت إيجارات منشآت التخزين في جافزا زيادة سنوية كبيرة بواقع 26%، ليصل متوسط الإيجار إلى 365 درهماً للمتر المربع سنوياً.

وأدرك المطورون الطلب المتزايد على المعروض من المنشآت الصناعية عالية الجودة، ولذا يسعون بقوة إلى سد العجز في المعروض من خلال شراكات مثل الشراكة المبرمة بين دبي الجنوب والدار العقارية لتطوير المنطقة اللوجستية في دبي الجنوب. وتنطوي الخطط المقررة لهذا المشروع على تطوير منشأة لوجستية من الفئة «أ» مخصصة للتأجير تبلغ مساحتها نحو 24,000 متر مربع، ومن المقرر الانتهاء من تطويرها بحلول نهاية العام الجاري.

وشهد السوق الصناعي في أبوظبي معدلات طلب قوية في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، مستفيداً من النمو القوي في القطاع غير النفطي وتوسع سوق التجارة الإلكترونية. وشهدت أسعار الإيجار في الأسواق الفرعية الكبرى زيادة ملحوظة في ظل تزايد الطلب غير المباشر من دبي مدفوعاً بقلة توافر المساحات الشاغرة من الفئة «أ» فيها.

وساعدت عوامل الموقع الاستراتيجي والاتصال بمناطق صناعية مثل مناطق خليفة الاقتصادية أبوظبي (مجموعة كيزاد) ومدينة أبوظبي الصناعية (إيكاد) على استقطاب مزيد من الطلب من المستأجرين عبر مختلف الفئات. وشهدت أسعار إيجار منشآت التخزين في إيكاد زيادة سنوية بواقع 6%، لتصل إلى 370 درهماً للمتر المربع سنوياً، بينما ارتفعت أسعار الإيجار في مجموعة كيزاد بواقع 5%، لتصل إلى 400 درهم للمتر المربع سنوياً.

وأدى وجود معروض من الفئة «أ» في مجموعة كيزاد إلى جعلها موقعاً استراتيجياً للمستأجرين الذين يبحثون عن مساحات تخزين عالية الجودة.