كتب هانى الحوتى

أصدر هاني جنينة، رئيس وحدة البحوث بشركة الأهلي فاروس لتداول الأوراق المالية، تقريرًا بحثيًا حول سهم شركة بنيان للتنمية والتجارة، المساهم الرئيسي بها رجل الأعمال شامل أبو الفضل، تناول فيه أسباب التراجع الكبير للسهم منذ إدراجه بالبورصة المصرية، رغم حجم الأصول التي تمتلكها الشركة.

يرى "جنينة"، أن تراجع سهم بنيان يرجع بالأساس إلى أن السوق يعاقبه باعتباره جزءًا من قطاع العقار، والذي يواجه تحديات ضعف الطلب إلى جانب غياب التوزيعات النقدية على المدى القريب، وهو ما أثر على شهية المستثمرين تجاه السهم عقب الطرح.

واستعرض "جنيه"، في تقرير بحثي، نموذج عمل شركة بنيان، مشيرًا إلى أن رجل الأعمال شامل أبو الفضل يعتمد على سياسة شراء المباني بخصم كبير يصل أحيانًا إلى 25-30% من أسعار السوق، إذ تساهم الشركة بحوالي 30% من قيمة الصفقة كحقوق ملكية، بينما يتم تمويل باقي العملية عبر الاقتراض في بيئة أسعار فائدة طبيعية.

وأشار إلى أن العقود الإيجارية الخاصة بأصول الشركة تتضمن معدلات زيادة سنوية تبلغ نحو 5% للعقود المقومة بالدولار و12% للعقود المقومة بالجنيه المصري، في حين بلغت قيمة صفقات المكاتب الأخيرة حوالي 200 ألف جنيه للمتر المربع نقدًا، وما يقارب 400 ألف جنيه للمتر المربع في حالة البيع بالتقسيط.

وأضاف أن إدارة الشركة تطرح خيار التخارج الاستراتيجي من بعض الأصول حال تحقق قيمة مناسبة، معتبرًا أن هذه الخطوة قد تكون إحدى الأدوات الرئيسية لدعم تقييم السهم مستقبلًا.

وقدر "جنينة"، القيمة العادلة لسهم بنيان عند 6.6 جنيه، استنادًا إلى صافي قيمة الأصول بعد خصم التزامات الضرائب المؤجلة، مع افتراض قيمة منشأة للمتر المربع عند مستوى 80 ألف جنيه، مؤكدًا أن القيمة الحالية للشركة في السوق تعكس تقييمًا أقل بكثير من قيمتها الحقيقية وفق هذا النموذج.

ورأى "جنينة"، أن تحرك سهم بنيان نحو مستويات أعلى قد يكون مرهونًا بثلاثة محفزات رئيسية: أولها إتمام عملية تخارج استراتيجي من أحد الأصول بأسعار السوق، وثانيها التوجه نحو توزيع أرباح نقدية للمساهمين وهو ما يبدو مستبعدًا في ظل مستويات التدفقات النقدية الحرة الحالية، وثالثها إجراء مقارنات معيارية مع صناديق الاستثمار العقاري المصرية بما قد يعزز ثقة المستثمرين في تقييم السهم.

وأكد التقرير أن أداء سهم بنيان خلال الفترة المقبلة سيعتمد على مدى قدرة الشركة على استغلال هذه المحفزات، في وقت يظل فيه قطاع العقارات التجاري يعاني من تباطؤ في الطلب وتحديات ارتفاع تكلفة التمويل.